n°92.Le Maroc est-il incapable de faire face à la spoliation immobilière ?

 « La protection des biens immobiliers et le renforcement de la sécurité foncière requièrent une approche participative impliquant l'ensemble des intervenants », a insisté, lundi 17 janvier à Rabat, le ministre de la Justice et des Libertés, Mustafa Ramid.

Intervenant lors d’une rencontre sur « La spoliation de biens immobiliers immatriculés et enregistrés au nom d’autrui, notamment de citoyens étrangers ou de personnes absentes », le ministre a appelé à davantage de mobilisation afin d’enrayer un phénomène « persistant (…) récurrent (…) dangereux » depuis des années et auquel la justice semble incapable de faire face efficacement.

Un dossier désormais porté par Mohammed VI

Ramid a fait état « des hautes instructions royales appelant à la création d’un mécanisme qui aura pour mission de concevoir un plan d’action urgent visant à contrecarrer ce phénomène en faisant prévaloir la rigueur des procédures et la continuité d’action ».

Un dispositif, a ajouté Ramid, qui « doit également s’atteler à la mise en œuvre de procédures garantissant l’application ferme des dispositions juridiques et judiciaires et à la prise de mesures préventives susceptibles de pallier toute défaillance juridique ou procédurale en rapport avec ce phénomène ».

Notant que « l’accaparement des biens fonciers d’autrui constitue un sérieux danger qui retient l'attention de l’opinion publique », le ministre a exhorté les acteurs judiciaires concernés « à se pencher sur cette question et à adopter des jugements dissuasifs proportionnels à la gravité de ces actes qui attentent à la sécurité foncière ».

Il a, en outre, appelé les responsables judiciaires et administratifs « à optimiser la célérité de traitement de ce type de dossiers pour permettre à la justice de se prononcer dans les meilleurs délais sur ces affaires et ce, conformément à la loi ».

Ramid a, par ailleurs, passé en revue nombre de moyens mystificateurs utilisés dans la spoliation foncière en vue de contourner la justice, telles l’usage de fausses procurations, signées au nom des vrais propriétaires, la falsification de pièces d’identités, d’actes d’héritages ou de testaments lors de la conclusion de contrats de vente.

Le ministre a, de même, fait remarquer que les différentes affaires traitées par les tribunaux ont dépassé le stade d’agissements individuels, prenant la forme de crimes organisés exécutés par plusieurs intervenants qui se répartissent les rôles.

Des milliers d'affaires, un circuit mafieux

Au total 37 affaires ont été traitées devant les tribunaux du royaume « ces dernières années », dont 25 sont en cours d’instruction devant les juridictions de Casablanca, Tanger, Safi, Beni Mellal et Kénitra. Quatre d’entre elles sont en phase de jugement, 16 devant des chambres criminelles et cinq ont atteint le stade de la cassation.

Des statistiques bien en-deçà des réalités de l’avis même des magistrats instructeurs et des associations de victimes qui évoquent une « généralisation de la fraude organisée par un circuit mafieux impliquant tous les rouages administratifs et professionnels, de la Conservation foncière aux notaires en passant par des intermédiaires rabatteurs et même des juges corrompus ». Les dossiers litigieux se comptent en fait par milliers à travers toutes les juridictions du royaume.

Ramid a insisté sur les mesures prises en rapport avec cette question lors d'une réunion tenue en décembre 2015. En vertu de ces mesures, a-t-il précisé, « les procureurs généraux et les procureurs du Roi sont invités à intervenir avec rigueur dans les dossiers de spoliation de biens immobiliers et doivent, à ce titre, diligenter les investigations qui s’imposent, faire les requêtes nécessaires et accorder un intérêt certain aux dossiers ». Ils sont également tenus de coordonner avec les adouls, notaires et avocats en vue de déceler le faux.

Les conservateurs fonciers sont aussi appelés à rejeter toute inscription au titre foncier au cas où elle a un lien avec ce type de dossier et que la requête suscite des doutes sur la licéité de la transaction immobilière.

La Conservation foncière au coeur du problème

Des vœux pieux, tant les acteurs et les institutions son minés par la corruption et les failles béantes tant au niveau opérationnel que juridique. Sans compter l'opacité de l'institution de conservation due à des motifs politiques que peu d'intervenants n'osent en réalité évoquer.

D’abord sur le système de préservation des actes fonciers. « La Conservation foncière dont l’Etat a promis une profonde réforme demeure un gruyère », estime un notaire. Le système informatique est ouvert à l’accès de personnes indélicates « qui en font commerce illicite », explique une source.

La fraude consiste d’abord à une recherche de biens en déshérence, souvent conséquente à un décès suivi d’un processus d’héritage non abouti ou à un défaut d’identification des ayants-droits, notamment des étrangers ou des fameux « Français du Maroc » ayant quitté le territoire national à diverses occasions sans laisser de traces de vie.

Vient ensuite la phase de falsification des actes. Les techniques sont diverses, les pièces attestant d’un titre de propriété ou de son transfert n’étant pas aux normes en matière de sécurité documentaire. Tout le système foncier est susceptible dans ces conditions d’être caviardé.

Une loi permissive pour les fraudeurs

Le dispositif textuel est lui aussi propice à la fraude. La loi 39- (08) portant code des droits réels promulguée en 2011 « est ouverte aux quatre vents », estiment les juristes. Elle donne avantage dans son article 2 aux fraudeurs du fait que toute contestation d’un acte faisandé ne peut intervenir que dans un délai de quatre ans après son immatriculation. En clair, si le préjudice est constaté au-delà, il n’est pas opposable aux fraudeurs, la date de constatation des faits n’étant pas prise en considération.

Les rédacteurs de cet article ont fait fi de l’inviolabilité de la propriété telle qu’inscrite comme droit fondamental dans la Constitution dans un souci de « protéger les acquéreurs de bonne foi », estime Ramid. Ce qui pousse à s’interroger sur la mise en équivalence du bon droit à la propriété et de celui résultant d’une fraude.

Si l’article 4 de la loi a été modifié pour contrecarrer l’usage frauduleux de la procuration sous seing privé, technique largement usitée pour l’appropriation d’un bien par usurpation d’identité, il n’est cependant pas suffisant pour enrayer la fraude tant les intervenants sont divers (adouls, notaires, etc.) et peu soumis aux techniques d’authentification imparables.

L’injonction royale va-t-elle faire bouger les choses alors que certains dossiers dormant dans les tribunaux occasionnent depuis des années des scandales aux répercussions internationales et parfois même diplomatiques ? Le Maroc est à ce titre perçu comme un pays à risque malgré le satisfecit affiché par le pays au regard de l’évolution positive (mais relative) de sa position dans l’indice Doing Business en matière de protection des investisseurs.

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