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ImmobilierForte progression de l’industrie des OPCI malgré un contexte particulièrement troublé

13.09.2022 à 14 H 31 • Mis à jour le 13.09.2022 à 14 H 38 • Temps de lecture : 5 minutes
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Malgré un contexte économique, immobilier et financier difficile, l'industrie des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) marocaine poursuit son élan dynamique avec un actif net de 37,5 milliards de dirhams (MMDH) à fin juillet, soit une progression, depuis le début de l’année, de 73,67%.

Lancée officiellement le 11 juin 2019, cette nouvelle industrie continue de s'agrandir. Les chiffres de l’Autorité Marocaine du Marché des capitaux (AMMC), arrêtés à fin juillet dernier, font état de 40 OPCI agréés, dont 19 en 2022, pour un actif net de 37,5 milliards de dirhams (MMDH), soit une progression, depuis le début de l’année, de 73,67 %.


Bien que ce marché n'en soit qu'à ses débuts, ces chiffres dénotent de sa forte dynamique et de l’intérêt que portent les investisseurs à cette classe d’actifs.


« Cette évolution fulgurante des OPCI en comparaison avec les autres classes d’actifs s’explique par ses multiples vertus. Outre la financiarisation de l’immobilier et la sécurité juridique de ce véhicule, les OPCI proposent des rendements alléchants, oscillant entre 6 % et 7 % », nous explique d'emblée, Youssef Salihi, expert-comptable DPLE, commissaire aux comptes et associé gérant du cabinet Audexal.


Le spécialiste des OPCI précise que la fiscalité attrayante de ce véhicule est l’un des principaux moteurs de son essor : « A mon avis, la disposition fiscale phare reste indéniablement le régime dérogatoire temporaire (article 247-XXVI du Code Général des Impôts), en vertu duquel les opérations d’apport de biens immeubles à un OPCI se font, sous réserve du respect de certaines conditions, sans frottement fiscal ».


Ainsi, cette disposition, poursuit Salihi, a permis à certains opérateurs économiques notamment institutionnels, disposant d’un patrimoine immobilier dense et dilué d’apporter ledit patrimoine à un OPCI avec à la clé un sursis d’imposition de la plus-value d’apport.


Par ailleurs, et au-delà de l’intérêt de cette opération d’apport en termes de restructuration immobilière, de recentrage sur le core business et de liquéfaction de bilan, la cadence assez soutenue de création d’OPCI en 2022, s’explique notamment, selon l’expert, par l’arrivée à terme en décembre 2022 de la disposition fiscale phare précitée.


« A ce titre, les opérateurs économiques souhaitant se défaire de leur patrimoine immobilier sans douleur fiscale se bousculent pour ne pas rater cette fenêtre de décembre 2022, d’autant plus qu’aucune information sur une éventuelle reconduction de cette disposition n’a filtré pour le moment. A mon avis, nous assisterons au cours des prochains mois à une autre vague de création d’OPCI », prévoit Salihi.


Parallèlement, l’évolution de l’actif net ne fait que confirmer le potentiel de l’industrie, estimé à 200 MMDH, soit l’équivalent de 15 % de l’assiette immobilière et près de 20 % du PIB, relève l’expert, notant que ces chiffres annoncés par l’ancien ministre de l’Economie et des Finances, Mohamed Boussaid, lors de la conférence débat dédiée aux OPCI organisée début juillet 2017, n’incluent pas le résidentiel, lequel est éligible au dispositif OPCI, ce qui augure un bel avenir à cette industrie florissante.


Un large champ de développement

Les OPCI ont actuellement le vent en poupe. Mais il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit d’un véhicule naissant et dont le cadre réglementaire reste perfectible, souligne l’expert.


Il a, à ce titre, cité parmi les principaux freins sur un plan juridique, la possibilité pour des foncières de droit commun, dont le fonctionnement est presque identique à un OPCI, d’obtenir l’agrément OPCI sans passer par la voie classique, celle de l’apport des actifs immobiliers à une nouvelle entité faisant figure d’OPCI et éventuellement la constitution d’une deuxième structure en la personne de la société de gestion, laquelle doit, être elle-même agréée, ce qui constitue en soi un processus long et onéreux.


Aussi, des améliorations sont à apporter aux régimes des baux commerciaux pour qu’il soit bien cadré. Sur ce point, l’associé gérant du cabinet Audexal, estime que le législateur doit faire preuve de plus de flexibilité en matière de rapports contractuels entre bailleurs et locataires et ce, afin d’introduire la possibilité de récupérer un local rapidement, permettant de consolider la liquidité des actifs tout en préservant les droits du locataire. En effet, la protection excessive du locataire limite la liquidité de l’actif et pourrait freiner le développement du marché, explique Salihi.


Sur un plan fiscal, et tout en rappelant que pour bénéficier du sursis d’imposition au titre de la plus-value conséquente à l’apport des biens immeubles à l’OPCI prévu par le régime de dérogatoire temporaire prévu par l’article 247-XXVI précité, le transfert desdits biens doit être effectué avant le 31 décembre 2022, l’expert affirme qu’afin d’accompagner le développement de ce véhicule pendant cette période embryonnaire "il serait judicieux de proroger cette disposition afin d’encourager les opérateurs économiques désireux de structurer leur patrimoine immobilier".


En outre, l’OPCI jouit du régime de transparence fiscale en vertu duquel, sont exonérées de l’IS, les activités se rapportant à son objet social, telles que définies par l’article premier de la loi 70-14. L’impôt est ainsi appréhendé entre les mains des porteurs de titres : Corolaire de la transparence fiscale.


Ainsi, le bénéfice du régime de transparence fiscale est subordonné, notamment à la conservation d’au moins 10 ans des biens immeubles apportés à l’OPCI. A ce titre, le défaut de conservation des biens immeubles apportés pendant la période de 10 ans précitée, entraînerait la déchéance de la transparence fiscale et l’exigibilité de l’IS entre les mains de l’OPCI. « A mon avis, il s’agit d’une durée assez longue et contraignante ne prenant pas en compte, notamment les cas de force majeure, la vétusté du bien et sa performance », estime Salihi.


Quid des perspectives ? Le marché des OPCI reste très porteur, affirme l'expert, relevant que bien que la crise sanitaire ait eu des répercussions sur la consommation de l’immobilier de bureau avec l’avènement du télétravail et de la notion de flex office, l’avenir des OPCI passera par la diversification en s’orientant vers d’autres types de biens, notamment l’immobilier de santé et les plateformes logistiques.


D’autre part, en cas de non reconduction du régime dérogatoire temporaire précité, « je pense que nous assisterons à un léger fléchissement de la cadence de création d’OPCI constatée depuis fin 2019 date d’octroi du premier agrément », a-t-il conclu.

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