BaromètreCrédit immobilier : taux en baisse, femmes en tête, marché fragmenté

Les chiffres du Baromètre Afdal.ma de février  — 339 offres réelles, 12 banques, 1,2 million de simulations — dressent le portrait d'un marché en détente progressive mais profondément inégal selon les profils. Fonctionnaires avantagés, ADI sous-estimée, femmes qui empruntent plus que les hommes : les fractures s'approfondissent au moment même où les taux retrouvent leurs niveaux de 2023.

TAEG à 5,50 % : normalisation après le pic de 2024

Le taux annuel effectif global moyen du crédit immobilier au Maroc s'établit à 5,50 % en février, selon le Baromètre Afdal.ma — soit un recul de 17 points de base sur un an. Après avoir culminé à 5,67 % en 2024, le marché amorce une phase de normalisation qui le ramène quasiment à ses niveaux de 2023 (5,42 %). La trajectoire sur quatre ans est désormais lisible dans les données de la plateforme : montée entre 2023 et 2024 (+25 pb), décrochage en 2025 (-17 pb), poursuite de la détente en ce début 2026 (TAEG partiel jan-fév à 5,47 %).

Cette correction tient à deux moteurs distincts. D'une part, la détente du taux nominal hors taxes, qui recule de 8 pb à 4,63 %. D'autre part, une intensification de la concurrence entre les 12 partenaires bancaires référencés sur Afdal.ma, sous l'effet des orientations de Bank Al-Maghrib favorables au financement de l'habitat. L'ADI, elle, demeure stable à 0,40 % depuis douze mois consécutifs — confirmant que le levier de compétition se joue désormais essentiellement sur le nominal.

Le grand écart entre profils : 53 pb de spread

Le Baromètre Afdal.ma révèle un marché profondément segmenté selon le statut professionnel. L'écart maximal entre profils atteint 53 points de base, séparant les retraités (5,15 %) des chefs d'entreprise (5,68 %). Entre les deux, les salariés du privé — qui représentent 83 % des simulations enregistrées sur la plateforme — se situent exactement dans la moyenne à 5,50 %, tandis que les professions libérales affichent 5,65 % après une hausse de 30 pb en un seul mois.

Le fait marquant du mois concerne le secteur public : le TAEG des fonctionnaires tombe à 5,18 %, en recul de 14 pb sur janvier — la plus forte variation mensuelle enregistrée depuis un an selon Afdal.ma. L'avantage structurel des salariés publics par rapport au privé atteint ainsi 32 pb, un record. Ce différentiel s'explique par le mécanisme de prélèvement à la source (PPR) : en domiciliant le remboursement directement sur la fiche de paie, les banques éliminent quasi totalement le risque de défaut. Sur un crédit de 800 000 dirhams (DH) sur 25 ans, cet écart représente environ 18 000 DH d'économie cumulée. Et pourtant, le secteur public ne pèse que 13 % des simulations — signe que cet avantage tarifaire structurel bénéficie à une minorité d'emprunteurs.

À l'autre bout du spectre, les commerçants sollicitent le ticket moyen le plus élevé du marché — 3,14 millions de dirhams (MDH), selon les données cumulées de la plateforme — mais affichent aussi le taux d'endettement le plus risqué (37,8 %). Les chefs d'entreprise demandent en moyenne 1,93 MDH, soit 2,2 fois le crédit moyen du salarié privé (880 000 DH), avec un taux d'endettement paradoxalement contenu à 12,4 %. Les auto-entrepreneurs, profil émergent, empruntent en moyenne 1,07 MDH et optent pour des durées longues (27,4 ans) pour lisser leurs mensualités.

Palmarès des banques : 71 pb d'écart, 30 000 DH en jeu

Le classement anonymisé des sept établissements actifs dans le Baromètre février met en évidence des disparités considérables. La Banque A occupe seule le premier rang avec un TAEG de 4,84 %, porté par une ADI de 0,17 % — soit moins de la moitié de la moyenne de marché. À l'opposé, la Banque F ferme la marche à 5,55 %. L'écart total — 71 pb — se traduit par plus de 30 000 DH de surcoût cumulé sur un prêt de 800 000 DH sur 25 ans.

Entre ces extrêmes, quatre banques se regroupent dans un couloir serré : Banque B à 4,96 %, puis Banques C, D et E entre 5,23 % et 5,25 %. La Banque D, bien que classée quatrième au TAEG global, affiche selon Afdal.ma le meilleur taux accessible pour les fonctionnaires (4,86 %, HT 4,00 %), illustrant la logique de segmentation fine adoptée par certains établissements pour capter les profils à risque réduit.

Hors classement conventionnel, la Banque P1 — unique établissement participatif du panel — affiche un TAEG Mourabaha de 6,50 %, soit un spread de 166 points de base par rapport au meilleur taux conventionnel. Malgré ce surcoût, la finance participative capte 18 % des sélections enregistrées sur la plateforme, traduisant une demande captive forte et l'absence de pression concurrentielle réelle sur ce segment.

ADI : le levier invisible qui peut valoir 84 000 DH

Si la guerre commerciale entre banques se joue essentiellement sur le taux nominal, c'est souvent l'assurance décès-invalidité qui fait basculer la comparaison réelle. Or ce paramètre varie du simple au triple selon les établissements : de 0,17 % à 0,45 %, selon le Baromètre Afdal.ma. Sur un crédit d' 1 MDH sur 25 ans, cette différence génère un surcoût cumulé supérieur à 84 000 DH.

L'enjeu est d'autant plus sous-estimé que l'ADI représente en moyenne 16 % du coût total du crédit. La comparaison d'offres sur la seule base du taux affiché occulte donc une part substantielle du coût réel — d'autant que certaines banques compensent un taux HT élevé par une ADI basse, ou l'inverse, rendant le TAEG final peu intuitif sans analyse fine de la décomposition.

Les femmes empruntent plus, gagnent plus, et transforment le marché

Le Baromètre de février livre ce qui constitue probablement son enseignement le plus structurant sur le plan sociologique. Selon les données d'Afdal.ma issues de 1,2 million de simulations, les femmes empruntent en moyenne 773 000 DH contre 732 000 DH pour les hommes — soit 41 000 DH de plus. Leur salaire moyen déclaré est également supérieur : 17 048 DH mensuels contre 14 829 DH pour les hommes. Elles représentent 33 % des emprunteurs simulant sur la plateforme.

Ce double constat — montants empruntés plus élevés et revenus moyens supérieurs — suggère que les femmes qui accèdent au crédit immobilier le font dans des conditions financières plus solides et sur des segments de biens plus valorisés. Ce phénomène s'inscrit dans une tendance de fond de féminisation de la demande immobilière, portée par la progression de l'emploi féminin qualifié et par un changement de rapport à la propriété dans les catégories actives urbaines.

Cœur du marché : tranche 30-39 ans, durée de 25 ans, salarié du privé

Le profil type de l'emprunteur marocain reste largement déterminé par trois variables, selon les données cumulées d'Afdal.ma. L'âge d'abord : la tranche 30-39 ans concentre 47,3 % des simulations, composée en majorité de primo-accédants en milieu de carrière. Les 20-29 ans pèsent déjà 22,1 %, signal d'un intérêt croissant des jeunes actifs pour la propriété, tandis que les plus de 50 ans ne représentent que 7,3 %.

La durée ensuite : 72,3 % des emprunteurs optent pour 25 ans, loin devant les 30 ans (11,8 %). Exception notable, les retraités choisissent en moyenne 10,8 ans — contrainte d'âge oblige — tandis que les auto-entrepreneurs s'engagent sur 27,4 ans. Le statut enfin : avec 83 % des simulations, le salarié du privé est de très loin le profil dominant, avec un crédit moyen de 880 000 DH et un taux d'endettement de 29,5 %. Le salarié public emprunte moins (668 000 DH) avec un endettement structurellement plus bas (19,9 %), en partie grâce au PPR.

Perspectives : un marché de plus en plus data-driven

La convergence de ces indicateurs dessine un marché en réorganisation silencieuse. La baisse du TAEG à 5,50 % constitue un signal psychologique important, mais la dispersion des offres reste très élevée. Selon les calculs du Baromètre Afdal.ma, entre le meilleur TAEG conventionnel (4,84 %) et le plus élevé (5,55 %), l'écart peut coûter plusieurs dizaines de milliers de dirhams sur la durée d'un prêt. Dans ce contexte, la capacité à analyser finement les offres — au-delà du taux nominal, en intégrant ADI, profil et durée — devient un avantage décisif pour tout ménage en quête d'un financement compétitif.

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